REITs 세액공제 혜택 활용한 1:1 맞춤형 절세 포트폴리오

“배당도 받고, 세금도 돌려받는다면? 이건 절세가 아니라 전략이다”

요즘 세금 때문에 머리 지끈거리는 분들 많으시죠.
월급은 그대로인데, 공제는 줄고, 주식 배당세는 빼가고…
그 와중에 배당도 주고 세금도 줄여주는 고마운 존재가 있습니다.
바로 리츠(REITs).

이게 그냥 부동산 수익을 나눠주는 투자 상품이 아니고요.
세액공제까지 받을 수 있는 기특한 녀석이라는 거, 알고 계셨나요?

이번 글에서는

1. REITs의 개념과 배당 구조
2. 세액공제 혜택 조건과 한도
3. 연소득별 맞춤 절세 포트폴리오 구성 전략
   까지, 꼼꼼하게, 현실적으로, 그리고 아주 솔직하게 알려드리겠습니다.
   이건 어디에도 안 나오는 실전 절세 플랜이에요.

1. REITs? 부동산을 쪼개서 주식처럼 사는 구조

먼저 REITs가 뭐냐고요?
Real Estate Investment Trusts의 줄임말로,
쉽게 말하면 “빌딩, 물류센터, 오피스, 호텔 같은 부동산을 여러 명이 쪼개서 투자하는 구조”입니다.

여기서 중요한 건,
REITs는 세법상 ‘배당형 회사’이기 때문에, 수익의 90% 이상을 배당으로 돌려줘야
법인세를 감면받습니다.

즉,
“얘네가 배당을 많이 주는 건 탈세가 아니라 법적 의무”라는 거죠.

예를 들어 보겠습니다.

• A 리츠: 연 배당률 5%
• B 리츠: 임대 수익 기반, 분기별 배당
• C 리츠: 물류창고·데이터센터 중심 포트 구성

이런 식으로 리츠마다 투자 대상도, 배당 주기도 다릅니다.
그리고 2021년부터는 정부가 REITs를 세액공제 대상 상품으로 포함시켜서,
단순 수익을 넘어 절세 수단으로도 활용할 수 있게 됐죠.

2. REITs 세액공제? 조건은 이렇습니다

그럼 어떤 혜택이 있는 걸까요?
정확하게 짚고 갑시다.

세액공제 대상

• 공모 상장 리츠
  → ‘상장’이 꼭 포함되어야 하며, ‘공모’ 방식으로 일반인에게 모집된 상품이어야 합니다.

세액공제율

• 투자금액의 10%

공제한도

• 최대 300만 원 투자 시,
  → 최대 30만 원 세액공제 (=10%)

→ 이건 연 소득 수준과 무관하게 누구나 동일하게 적용됩니다.

보유 조건

• 3년 이상 보유
  → 이 조건을 충족해야 공제를 받을 수 있습니다.
  → 중간에 팔면? 혜택 무효!

정리하면,
300만 원을 REITs에 넣고 3년 이상 보유하면
→ 연말정산 때 30만 원을 세금에서 직접 빼줍니다.

이건 소득공제가 아니라 세액공제라서,
소득이 적어도 의미 있고, 소득이 많으면 더 고마운 구조죠.

3. 배당+절세가 동시에? 이게 진짜 인컴 포트폴리오

그럼 이제 궁금하죠.
“내가 300만 원 넣고 3년 묵히면 뭐가 돌아오는데?”

바로 이겁니다.

[기본 구조]

• 투자금: 300만 원
• 연 배당률: 5%
• 3년 누적 배당 수령: 약 45만 원
• 세액공제: 30만 원
  → 총 수익: 75만 원 = 약 25% 수익률

자, 어디 예금금리로 3년에 25% 주는 데 있나요?
게다가 세금도 돌려주는데?

이게 바로 REITs 절세 포트폴리오의 핵심 매력입니다.
작게 시작해도 강력한 수익을 만들어낼 수 있어요.

4. 연소득별 1:1 맞춤 포트폴리오 설계

사람마다 소득이 다르니,
포트폴리오도 달라야겠죠?

당신의 연소득에 따라 어떻게 리츠를 활용할 수 있을지,
몇 가지 유형별로 정리해드릴게요.

① 연소득 3,000만 원 이하 – 절세 효과 극대화형

• 기본 공제로 대부분 세금 환급 가능
• REITs 세액공제는 100% 체감 가능
• 보유 리스크 분산을 위해 3종 이상 분할 투자 추천

예시 포트폴리오

• NH올원리츠 100만
• 이지스밸류리츠 100만
• 제이알글로벌리츠 100만

② 연소득 5,000만 원 내외 – 인컴 + 절세 균형형

• 세액공제는 일부 환급
• 연말정산 시 체감도 큼
• 배당 수익과 세금 절감 병행

예시 포트폴리오

• 신한서부티엔디리츠 150만
• SK리츠 100만
• 이지스레지던스리츠 50만

③ 연소득 8,000만 원 이상 – 소득대체형 고수익형

• 절세 효과는 상대적으로 적음
• 리츠 자체의 고배당 전략에 집중
• 공제보단 안정적인 배당 인컴이 핵심

예시 포트폴리오

• ESR켄달스퀘어리츠 200만
• 롯데리츠 100만

5. 이 포트폴리오를 더 똑똑하게 활용하는 팁

1. 세액공제 한도는 딱 300만 원! 초과 투자는 자유지만 혜택은 X
2. 배당 시기 분산 투자로 연간 현금흐름 조절
3. 국내 상장 리츠만 대상 → 해외 리츠 ETF는 해당 안 됨
4. 세액공제 적용은 연말정산 시 연 1회
5. 타 절세 상품(연금저축, IRP)과 병행 가능 → 중복 공제 OK

6. 리츠의 리스크는 없을까?

물론 있습니다.
“세액공제 준다니까 무조건 좋아!” 하면 곤란하죠.

대표적인 리스크

① 부동산 경기 침체 시 자산가치 하락
→ 리츠 주가 하락 가능성 존재

② 임대 수익 감소 → 배당 컷 가능성
→ 예상보다 수익률 낮아질 수 있음

③ 이자율 상승 시 리츠 수익성 감소
→ 리츠는 부채로 자산을 운영하기 때문에 금리 영향 큼

그러니까
배당 + 세금 환급이라는 ‘달콤한 혜택’을 누리려면
3년 동안 최소한의 변동성도 감수할 수 있는 여유가 필요합니다.

7. 결론 – REITs는 소소한 절세의 끝판왕이다

리츠는 고수익 투자? 맞습니다.
절세 효과까지 있어? 맞습니다.
그런데 이렇게까지 정책적으로 혜택을 주는 자산은 거의 없습니다.

• 세액공제로 10% 세금 돌려주고
• 매년 배당까지 통장에 꽂아주고
• 자산 가격이 유지되면 시세차익도 기대 가능

이건 단순한 투자 수단이 아니라,
노후까지 이어지는 현금 흐름 관리 도구이자 절세 무기입니다.

혹시 지금 연말정산 걱정하고 계시다면?
300만 원짜리 리츠,
지금부터 담아보는 건 어떨까요?